Quelles copropriétés sont concernées ?
L'obligation vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elle vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, quinze ans après la réception des travaux de construction. Le nombre de lots ne compte plus pour savoir si l'on est concerné. Il a seulement servi à étaler l'entrée en vigueur.
Le projet de plan, souvent abrégé PPPT, est ensuite actualisé tous les dix ans. Une seule dispense existe : un diagnostic technique global (DTG) qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivant son élaboration.
Le calendrier selon le nombre de lots
Le PPPT s'appuie notamment sur le DPE collectif, lui aussi rendu obligatoire par étapes. Ce DPE concerne les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
| Taille de la copropriété | Projet de plan pluriannuel | DPE collectif |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | Depuis le 1er janvier 2023 | Depuis le 1er janvier 2024 |
| 51 à 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 | Depuis le 1er janvier 2025 |
| 50 lots ou moins | Depuis le 1er janvier 2025 | Depuis le 1er janvier 2026 |
En 2026, toutes les tailles de copropriété sont donc dans le champ. Si votre immeuble a dépassé ses quinze ans et qu'aucun projet de plan n'a encore été présenté en assemblée, le sujet est à mettre à l'ordre du jour.
Qui peut établir le projet de plan ?
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les exigences. La personne doit connaître les techniques de construction, les pathologies du bâtiment, la performance thermique et la réglementation en matière de santé et de sécurité. Elle justifie d'un diplôme de l'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, d'un titre ou d'une certification de même niveau, ou d'une inscription au tableau d'un ordre professionnel. Elle atteste aussi sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises qui interviennent sur l'immeuble.
Dans les faits, ce sont des bureaux d'études, des architectes ou des diagnostiqueurs certifiés. Selon le ministère du Logement, au moins 1 900 bureaux d'études et sociétés d'architecture et 5 500 diagnostiqueurs certifiés pour le logement collectif pouvaient assurer ces missions au 1er septembre 2025.
Notre place dans la démarche. Altiscan Drone n'établit pas de PPPT. Nous fournissons au professionnel habilité et au syndic l'état photographique des parties hautes, pour qu'il rédige son analyse sur des images récentes plutôt que depuis le trottoir.
Ce que le plan doit contenir
La loi fixe quatre éléments, établis à partir d'une analyse du bâti et des équipements communs et du DPE collectif. D'abord la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la baisse des émissions de gaz à effet de serre. Ensuite une estimation du niveau de performance que ces travaux permettent d'atteindre. Puis une estimation sommaire de leur coût, avec une hiérarchisation. Enfin une proposition d'échéancier sur les dix années suivantes, priorité donnée aux travaux les plus urgents.
La couverture pèse lourd dans cet exercice. Une réfection de toiture ou d'étanchéité de toit-terrasse fait souvent partie des plus gros postes d'une copropriété, et son urgence dépend entièrement de l'état réel des matériaux.
De l'assemblée générale au fonds de travaux
Le projet est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. S'il fait apparaître des travaux à réaliser dans les dix ans, le syndic inscrit à l'ordre du jour l'adoption de tout ou partie du plan, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L'administration peut aussi se faire transmettre le plan adopté, pour vérifier qu'il garantit la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité des occupants.
Le financement passe par le fonds de travaux, obligatoire dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Une fois le plan adopté, elle ne peut pas non plus être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus. Ce fonds peut aussi payer l'élaboration du projet de plan et du DTG. Les sommes versées restent acquises au syndicat, y compris quand un copropriétaire vend son lot.
Pourquoi les parties hautes posent problème
Un bureau d'études qui visite un immeuble voit bien les halls, les caves, la chaufferie et les façades jusqu'au premier étage. Au-dessus, c'est plus compliqué. Beaucoup de toitures en tuiles n'ont pas d'accès sécurisé. Les toits-terrasses en ont un, mais un tour à pied ne permet pas toujours de voir les relevés d'étanchéité côté extérieur ni les acrotères sur toute leur longueur. Faire venir une nacelle ou un cordiste pour un simple constat alourdit le coût de la mission.
Résultat, l'état de la couverture est parfois estimé à partir de son âge, de photos anciennes ou de l'historique des fuites. Pour chiffrer et hiérarchiser sur dix ans, une vue précise de chaque pan change la qualité de l'analyse.
Ce que notre relevé apporte au PPPT
Notre DJI Matrice 4T photographie la couverture de près, pan par pan, avec un téléobjectif équivalent 168 mm qui permet de juger l'état d'une tuile ou d'un solin sans coller le drone au toit. Personne ne monte, rien n'est déplacé.
Vue d'ensemble
Une vue verticale de chaque bâtiment, avec les pans, terrasses et édicules repérés et numérotés.
Relevé détaillé
Tuiles, faîtages, solins, noues, relevés d'étanchéité, évacuations d'eaux pluviales, acrotères, garde-corps, souches et haut des façades.
Anomalies classées
Chaque défaut est photographié, situé sur la vue d'ensemble et classé : à surveiller, à réparer ou urgent.
Rapport daté
Un document daté, avec l'adresse, que le rédacteur du plan intègre à son analyse du bâti.
Ce classement recoupe l'échéancier demandé par la loi. Ce qui est urgent va en début de plan, ce qui est à surveiller peut glisser vers la fin de la décennie. Le professionnel garde bien sûr la main sur ses conclusions. Le détail du livrable est décrit sur la page rapport d'inspection.
Sur un toit-terrasse, la caméra thermique peut en plus repérer de l'humidité piégée sous l'étanchéité. Elle demande des conditions précises : toiture sèche, vol en soirée ou tôt le matin, écart d'une dizaine de degrés entre l'intérieur et l'extérieur. Nous la proposons seulement quand elle apporte quelque chose.
Un état de référence pour les dix ans du plan
Le relevé ne sert pas qu'une fois. Refaites les mêmes prises de vue après un épisode de vent ou de grêle, avant et après la réfection votée, puis à l'actualisation du plan : le conseil syndical peut comparer des images prises sous le même angle et vérifier ce qui a été fait. Pour le syndic, c'est une pièce simple à joindre à la convocation d'assemblée quand il faut expliquer pourquoi la toiture passe en priorité.
À Montpellier comme ailleurs, toute résidence réceptionnée avant 2011 a déjà passé le cap des quinze ans. Sur le littoral, à Sète ou au Cap d'Agde, l'air salin s'ajoute au vent et au soleil pour user les garde-corps, les acrotères et les enduits exposés. Nous intervenons sur les copropriétés de Montpellier et de tout l'Hérault. Pour aller plus loin, consultez notre offre d'inspection de toiture et façade et le guide de l'inspection de toiture par drone.
Vos questions sur le PPPT et le relevé drone
Le PPPT est-il obligatoire pour une petite copropriété ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, il concerne toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, y compris celles de 50 lots ou moins. Seule une copropriété dotée d'un DTG qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans en est dispensée.
Un rapport drone peut-il remplacer le projet de plan pluriannuel ?
Non. Le PPPT doit être établi par une personne qui remplit les conditions du décret du 25 avril 2022. Notre rapport documente l'état des toitures, terrasses et façades hautes, et ce professionnel s'en sert pour son analyse du bâti.
Qui commande le relevé drone : le syndic ou le bureau d'études ?
Les deux cas se rencontrent. Le syndic peut le commander pour le compte du syndicat et le transmettre au rédacteur du plan, ou le bureau d'études peut nous le sous-traiter pour sa mission. Dans les deux cas, nous livrons le même rapport daté.
Faut-il prévenir les résidents ou la préfecture ?
En agglomération, nous déclarons le vol à la préfecture 10 jours ouvrables à l'avance, et nous nous chargeons de cette démarche. Un affichage dans les halls quelques jours avant le passage est recommandé pour informer les résidents. Nous vous en fournissons le texte.
Article mis à jour le 24 septembre 2026. Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art. 14-2 et 14-2-1), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (art. 171), décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, réponse ministérielle à la question écrite n° 5512 (Assemblée nationale), fiches service-public.gouv.fr sur le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif.